أصبحت عملية شراء منزل أكثر صعوبة في العديد من البلدان، وخاصة الولايات المتحدة، وفقاً للتقرير السنوي الديموغرافي الدولي للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان، الذي يتتبع أسعار المنازل منذ 20 عاماً.
كشف التقرير قائمة تصنف بعض المدن الكبرى على أنه «لا يمكن تحمل تكاليفها»، ويوفر المؤشر تقييماً شاملاً لقدرة الإسكان على تحمل تكاليفه عبر 94 سوقاً رئيسية في ثماني دول: أستراليا وكندا والصين (هونغ كونغ) وأيرلندا ونيوزيلندا وسنغافورة والمملكة المتحدة والولايات المتحدة.
ويكشف تقرير 2024، الذي صدر بالتعاون مع مركز فرونتير للسياسة العامة، والذي يستند إلى بيانات من الربع الثالث من العام، عن تفاوت متزايد في القدرة على تحمل تكاليف السكن.
يحسب مؤشر القدرة على تحمل التكاليف مدى سهولة أو صعوبة قدرة الأشخاص على شراء المنازل في أماكن مختلفة، ويستخدم مقياساً يسمى المضاعف المتوسط، الذي يقارن متوسط سعر المنزل بمتوسط دخل الأسرة، كلما انخفض عدد سنوات الدخل التي تحتاج إليها الأسرة ذات الدخل المتوسط لدفع ثمن منزل متوسط السعر، كانت المنطقة ميسورة التكلفة، ويعطي تقييمات مختلفة لنطاقات مختلفة من الوسيط المتعدد، ويساعد هذا في مقارنة مدى سهولة شراء منزل في مدن مختلفة.
احتلت المدن الأميركية الواقعة على الساحل الغربي وهاواي خمسة من المدن العشرة الأعلى تكلفة من حيث السكن.
وربما ليس من الغريب أن أغلى المدن الأميركية لشراء منزل، تقع في كاليفورنيا، حيث احتلت سان خوسيه ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو وسان دييغو المراكز الخمسة الأولى.
كما جاءت عاصمة هاواي هونولولو في المركز السادس من بين 94 سوقاً رئيسية شمله الاستطلاع في ثماني دول.
أستراليا هي الدولة الأخرى الوحيدة إلى جانب الولايات المتحدة التي تهيمن على قائمة «المناطق التي لا يمكن تحمل تكاليفها»، بقيادة سيدني ومدينتي ملبورن الجنوبية في فيكتوريا وأديلايد في جنوب أستراليا.
لكن تتصدر القائمة هونغ كونغ، المركز المالي الآسيوي الصغير المعروف بشققه الصغيرة وإيجاراته المرتفعة، والجدير بالذكر أنها السوق الصينية الوحيدة التي ذكرت التقرير.
تتمتع هونغ كونغ، التي تدخل بانتظام على جداول «الأغلى»، بأدنى معدل لملكية المنازل بين جميع المدن التي شملها الاستطلاع، بنسبة 51% فقط، مقارنة بمنافستها الآسيوية سنغافورة حيث تتجاوز ملكية المنازل 89% بسبب التزام الحكومة المستمر منذ عقود إلى السكن العام.
قد تكون هونغ كونغ المدينة الأكثر تكلفة في جميع أنحاء العالم، ولكنها لم تعد باهظة التكلفة كما كانت من قبل.
فانخفضت أسعار المنازل خلال وباء كورونا في عام 2020، عندما أغلقت الحكومة حدود المدينة وفرضت سياسة عزل للحد من فيروس كورونا، بالإضافة إلى قوانين الأمن القومي في ذلك الوقت التي كان لها تأثير على المدينة.
لمَ الكلفة العالية؟
يقول الخبراء في مجال العقارات إن
التقرير يحدد أزمة كبيرة في القدرة على تحمل تكاليف السكن تؤثر على الطبقة الوسطى، مدفوعة بتصاعد تكاليف الإسكان التي تتجاوز نمو الدخل، ويعزى ذلك إلى حد كبير إلى سياسات استخدام الأراضي التي تقيد المعروض من المساكن، ما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي وانخفاض القدرة على تحمل التكاليف.
ويضيفون أن السياسات التي تهدف إلى الحد من الزحف العمراني وزيادة الكثافة السكانية، مثل الأحزمة الخضراء وحدود النمو الحضري، أدت عن غير قصد إلى تقييد توافر الأراضي، ما تسبب في زيادات كبيرة في أسعار المساكن داخل هذه الحدود.
كما تم تسليط الضوء على نيوزيلندا كنموذج لمعالجة هذه الأزمة، وتشجع السياسات المقترحة تطوير الإسكان خارج المناطق الحضرية حيث تكون أسعار الأراضي أقل، وبالتالي تعزيز القدرة على تحمل التكاليف.
ويؤكد التقرير الحاجة إلى إعطاء الأولوية لرفاهية الأفراد على مبادئ التخطيط الصارمة، ومن خلال التركيز على الفرص الاقتصادية واحتياجات الأسر ذات الدخل المتوسط والمنخفض، يمكن تحقيق نهج أكثر توازناً في التخطيط الحضري.
ويربط التقرير ارتفاع العمل من المنزل أثناء الوباء بـ«صدمة الطلب» للمنازل خارج مراكز المدن، التي لديها مساحة خارجية أكبر، ولكنه يلقي باللوم أيضاً في ارتفاع أسعار المساكن على سياسات استخدام الأراضي، بما في ذلك «الاحتواء الحضري»، وهو نوع من التخطيط المصمم لوقف الزحف العمراني.